近期，交通运输部等联合印发《加快建设交通强国五年行动计划》，指出要深入实施城市公共交通优先发展战略。由此可知，国家层面对TOD的发展意图已经非常明确。然而，作为万亿蓝海的TOD却走到十字路口，过去的轨道、房地产增量发展模式已难以为继，增存并重的内涵模式亟需升级，为城市高质量发展提供新动力。
TOD模式运营态势分析
(资料图)
TOD即是指：“以公共交通为导向的发展模式”。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米(5～10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造，TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
一个时期以来，人们对“交通引导开发”一词的准确含义并未作认真地思考，只是从字面上作简单的理解：一种城市开发的模式，城市要开发那里，首先把路开通到那里，道路先行，这就是交通引导开发。这与国内近年也十分流行的“服务引导开发”，似乎两者是配对的开发模式。最为突出的现象，就是城市要向什么方向发展，就把新的市政府，或新的行政中心率先迁到那里。两者都基于“交通/服务设施一土地利用”相互关系的土地开发模式，其实是对“TOD”的片面理解。“公共交通引导开发”与“交通引导开发”的含义不尽相同。“公共交通引导开发”体现了公交优先的政策，而“交通引导开发”则根本没有反映这一关键的内涵。
公共交通有固定的线路和保持一定间距(通常公共汽车站距为500m左右，轨道交通站距为1000m左右)。这就为土地利用与开发提供了重要的依据，即在公交线路的沿线。尤其在站点周边土地高强度开发，公共使用优先。
TOD通过建设公共交通社区来实现。公共交通社区不仅包括地铁、轻轨等公共交通枢纽点，也是周边地区开发利用的中心，提倡各种功能用地如居住用地、娱乐用地、商业办公用地等在车站附近一定范围内以较高的密度集中、混合，从而形成利于公共交通和步行的土地利用结构。同时，在社区内设停车场，方便小汽车换乘公共交通，鼓励社区内居民、员工及消费者尽可能采用步行、自行车和公共交通的出行方式。
国外研究TOD最早最深入的当属美国。在经历了并正经历着小汽车出行方式占主导地位的美国，其城市或地区经历了以郊区蔓延为主要模式的大规模空间扩展过程，此举导致城市人口向郊区迁移，土地利用的密度降低，城市密度趋向分散化，因此带来城市中心地区衰落，社区纽带断裂，以及能源和环境等方面的一系列问题，日益受到社会的关注。
东京是一个国际性大都市，仅距城市中心半径20公里的范围内就聚集着800多万人口。高密度发展的城市形态使城市内部交通量高度集中。东京的铁路是这个城市最主要的交通方式，也是世界上少数能够盈利的城市铁路系统之一。以上世纪70年代开发的新宿副中心为例，商业娱乐中心及其周围的办公建筑集中在距铁路车站不足公里的范围内，有空中、地下步行通道保护行人免遭汽车和恶劣气候的侵扰。
根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国TOD模式行业运营态势分析及投融资模式咨询报告》显示：
由于大量活动直接在车站附近完成，轨道交通是人们出入该区域最方便、最常用的交通方式。由环形铁路向外放射的郊区铁路沿线更存在一系列典型的TOD社区。大型社区中心围绕车站布置，有景观良好的步行系统从中心通往附近的居住区，居民步行和乘公共汽车到铁路车站都很方便。居民到铁路车站的出行总量中，68%为步行，24%乘公交汽车，仅有6%使用私人小汽车。显然，这种用地布局在吸引远距离出行使用铁路的同时，还有效降低了社区内部的机动车交通量。
城市轨道交通运营规模持续扩大，TOD模式火爆出圈。众所周知，TOD模式是以公共交通为导向的开发(transit-oriented development，TOD)，在规划居民区或商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。源于TOD模式的契机，自然吸引了万科、招商蛇口、京投发展、龙湖、保利、越秀等诸多玩家入局，甚至不少地铁公司的身影也出现在土拍市场中。
TOD项目往往采用小街区、密路网的街巷格局形式，辅以细致的街道设计，构建更宜人更贴合人行尺度的城市肌理，展现更具生活气息的街巷活动。成都太古里、上海静安寺两站点正是通过打造尺度适宜、具有特色的多层街区或舒适的公园广场，取得了良好的经济与社会效益。
TOD商业模式，是以公共交通为导向的发展模式，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。TOD模式已成为国际上极具代表性的城市商业开发模式，是城市发展及商业地产的下一个时代增长点。凯达尔枢纽国际广场，五条轨道正上盖枢纽物业。广州地铁13号线、16号线，广深铁路、广汕铁路以及穗莞深城际快线5条轨道的交汇站点。广州新东站拥有相当于现广州东站近7倍的面积，全线开通后客流量预计可达45万人次/天，五年后广州东站于此新建，全新枢纽中心，东部发展引擎，重塑区域格局。
TOD未来投资前景分析
在市场和政策的双重驱动下，城市轨道交通迎来跨越式发展，客运量不断提升。交通运输部的数据显示，2022年全国城市轨道交通客运量194亿人次，预计2023年客流量将创新高。
据中国城市轨道交通协会统计，截至2022年底，我国共有55个城市开通城市轨道交通，运营线路总长度10287.45公里。其中，地铁运营线路8008.17公里，占比77.84%。根据数据推算，预计“十四五”期末城轨交通运营线路规模将接近13000公里，运营城市有望超过60个。
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