文/顾天杰

(相关资料图)

深圳楼市 独特的遗产

深圳新楼盘，突然打五折销售！

这是怎么一回事？

最近一个楼盘在中介圈刷屏，9万的备案价，现在市场腰斩，只要4.5万一平米。

它就是仁恒深之源，位于深圳罗湖区，备案名是仁恒世纪大厦。

（来源：安居客）

看到这个备案名，就知道背后一定不简单。

表面上这是一个公寓项目，然而实际上它既不是住宅、也不是商务公寓，而是正版的商办类公寓。

也就是公寓鄙视链的最底层，把办公楼改造成可居住的公寓。

产权通常是40年，大部分商办公寓只能用商水商电、没有燃气，有的甚至没有阳台。

公寓唯一的好处是不限购、不限贷。

这其实是深圳商业办公楼过剩的产物。

在楼市最火爆的年代，部分开发商把商办建筑包装改造成了类住宅，随着热度退潮和投资者离场，这些商办公寓也就过剩了。

神奇的是，仁恒深之源合计324套房，160套房已经卖出去了。

根据房地产信息平台数据显示，截至2023年6月底，深圳一手住宅库存面积43.68万平方米，共计43237套，环比增加超3000套。

按照过去的速度推算，6月深圳一手房去化周期是15个月。

房子太多了，不知道谁来买，也不知道该卖给谁，那就商办公寓先降价吧。

对于普通人来说，绝大部分公寓，都不建议碰。

深圳官方在2014年1月发布的《深圳市城市规划标准与准则》显示，商务公寓的用途为：

为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。

2020年7月20日，深圳规划和自然资源局、住建局出台《关于停止商务公寓审批的通知》，全市范围停止了审批。

到了2021年9月，深圳规划和自然资源局对《深圳市城市规划标准与准则》进行了修订，彻底取消商务公寓的说法。

就这样，它彻底成为一段历史。

对于目前市场上的存量公寓来说，长期出租是唯一的出路。

如此囤地三十年 然后过剩

如果是商务公寓是房地产过激开发的结果，那么它的反面就是：

拿地不造楼

最近有媒体报道了这样一则新闻：

李嘉诚长实集团旗下，位于北京东四环外朝青板块的豪宅项目御翠园，已拿到预售证即将开售。

公开资料显示，御翠园由和记黄埔地产北京朝阳分公司开发，和记黄埔2001年以7亿价格拿下，每平米折合1750元。

这次即将开盘的有9栋楼，包括高层和低密度联排别墅，均价从9.23万到9.9万一平米不等。

这个价格相当于和记黄埔拿地价的50.8倍到55.99倍。

北京四环的这个板块，经历了长达二十多年的开发后，已经非常成熟。

楼盘距离2023年年底建成的3号线朝阳体育中心，只有100米。

周边还有万象汇、朝阳大悦城和燕莎三里屯等等，二手房均价8到10万元一平米。

（御翠园位置 来源：网络）

从中指院的数据来看，2023年7月北京商品住宅成交规模为50.99万平方米，环比下降12.8%。

北京商品住宅成交连降三个月，成交规模已经降到近5个月的最低点。

可以预见，李嘉诚此时此刻，选了一个市场最能够接受的价格，追求快速回笼资金。

这已经不是长实系第一次享受囤地的果实了。

换句话说，李嘉诚是少数把囤地模式玩到极致的地产大亨。

跟着他学习的内地房企，要么资金链断裂，要么土地和房子过剩，无人接盘。

比如在2020年9月23日，成都高新区财政金融局下发通知，要求禁止向和记黄埔成都公司提供融资和资产重组帮助。

主要原因就是和记黄埔在成都囤地、捂地不开发。

当地有一个楼盘叫做南城都汇，最早在2004年拿地，成交楼面价1030元一平米。

楼盘卖了整整16年都没卖完，还有6000多套房子。

结果2020年7月长江实业发布公告，以78.47亿港元的价格把它卖给了禹洲集团成都公司，股权占比50%，获利38.11亿港元。

光是成都的南城都汇就为长实系赚到百亿利润，比当年的千亿房企一年总利润还要多。

超低价买入土地，囤地十五年慢慢开发，跟着城市更新坐享其成。

这就是香港顶级地产富豪的运作模式，一般房企根本学不来，学不懂。

其他的囤地经典案例太多了：

1.武汉，2005年买入花街楼项目，10年不动工

2.东莞，90年代买入的海逸豪庭项目，蜗牛般开发了20年

3.广州，2004年低价买入3000亩地，7年后才开工

4.珠海，在2005年低价买入20万平方地块，囤地7年

5.重庆，十年前24.5亿元囤的地，2019年直接200亿卖了

中国楼市的开发模式，经历了三次重大转变。

第一阶段：2015年前。可以囤地，捂住三到五年就能坐享一两倍收益，所以大家都喜欢这么搞。

第二阶段：2015年后房地产进入上升周期，各种调控接踵而至，相当一部分楼盘被限价，开发商净利润下跌甚至腰斩。

这时候囤地已经不划算了。

高周转才是王道，绝大部分开发商都被带进了坑里，再也没能爬出来。

一直到2021年全面实行三道红线，高周转模式迅速落幕。

2023年，市面上剩下的开发商，以国企、央企背景为主，以及极少部分民营龙头。

时间 检验一切

作家当年明月曾说：

怎么样判断一个东西的价值，就是看它存在的时间。

日本有一家神奇的企业，叫做株式会社金刚组。

它创办于公元578年，大约对应中国南北朝末期，主营业务是给日本的神社、寺庙造木质建筑，是现今还存在的最古老家族企业。

金刚组成立超过1445年，是日本四天王寺的永久维护企业。

在日语中，匠人写作職人。

有日本百年家族企业掌门人，对匠人的理解是：

是追求自身手艺进步，并对此持有自信，不因金钱和时间的制约扭曲自己的意志或做出妥协，只做自己认可的工作。

一旦接手，就算完全弃利益于不顾，也要使出浑身解数完成。

在数百年的漫长传承过程中，历代掌门人都坚持着简洁的经营哲学。

金刚组极其重视与客户间的关系，重视自身员工技艺水平的提高，从不盲目扩张，将经营重点放在本地区域，现代化、企业化之后将技术与经营管理分离。

在日本明治维新之前，木质结构建筑的大客户是寺庙与神社，而四天王寺是金刚组最大的单一客户。

（来源：B站）

紧接着明治维新之后，日本建筑风格转向近现代，民众有了新的需求，于是金刚组尝试开拓越来越多的市场化新客户。

家族中的长辈们，还整理并且总结了名为《遗言书》的亲笔家书，目的是保持家族内部的稳定与繁荣。

《遗言书》有16个大条目，清晰地写下了从接人待遇、为人处世到生存观再到价值观的一系列思维方式和行为准则，期待子孙们恪守祖训。

然而到了39代掌门人金刚利隆时期，由于误判了形势，他认定进军钢筋混凝土建筑市场，是非常必要的选择。

（金刚组族谱 来源：网络）

最终金刚组在2005年破产清算，2006年被收购，成为高松建筑旗集团下子公司。

这不禁令人想起另一家目前为止依旧兴旺的日本企业：

万代

这个名字取自于中国古代兵法《六韬·龙韬·五音》中的一段对话：

武王问太公曰：“律音之声，可以知三军之消息，胜负之决乎？”

太公曰：“深哉！王之问也。夫律管十二，其要有五音：宫、商、角、微、羽，此其正声也，万代不易。五行之神，道之常也，可以知敌。金、木、水、火、土，各以其胜攻之。”

1950年，日本企业家山科直治成立了自己的玩具商店，取名万代。

他希望公司始终能开发出令人满意的商品，保持这个初心千秋万代不改变。

万代不易。

因为只要一次错误，就会将此所有积累，毁于一旦。